Thống nhất dự thảo Luật

* Về giá đền bù khi nhà nước thu hồi đất: khi nhà nước thu hồi đất đền bù theo giá quy định. Tuy nhiên, mức giá đền bù của nhà nước chênh lệch (thấp)quá nhiều so với giá thị trường. Khi người dân giao đất, nhận tiền không mua được đất khác để ở/để làm thừa kế cho các con/ để canh tác. Điều này dẫn đến:
- Thứ nhất: việc vận động người dân chấp hành các chủ trương của nhà nước đối với một bộ phận người dân gặp khó khăn, dẫn đến nhiều dự án tiến độ chậm.
- Thứ hai: Trong thời gian tìm đất ở, đất canh tác phù hợp với số tiền mình có thì người dân sử dụng hết tiền do không có nguồn thu nhập khác thì dẫn đến không có nhà ở, không có việc làm, xảy ra tệ nạn,… => gánh nặng cho xã hội.
Kiến nghị điều chỉnh giá đền bù phù hợp với giá thị trường và thực tế theo khu vực để tạo điều kiện cho người dân có cuộc sống tốt hơn sau khi giao đất.

Sau hơn 08 năm thực thi Luật Đất đai 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bước đầu, khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan, không đưa vào sử dụng, lãng phí. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã bảo đảm tốt hơn quyền lợi cho người có đất bị thu hồi... Luật Đất đai 2013 cũng đã quy định chặt chẽ về điều kiện để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Luật cũng đưa chế tài mạnh về thu hồi đất mà không bồi thường đối với dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
Tuy nhiên còn tồn tại hạn chế trong quá trình tổ chức triển khai thực hiện, có một số nội dung cần kiến nghị và xem xét cụ thể như sau:
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, việc định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định trên cơ sở “giá đất phổ biến trên thị trường”. Tuy nhiên, để xác định một cách đầy đủ giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là việc rất khó khăn khi thị trường bất động sản chưa thực sự hoạt động công khai minh bạch; các cơ quan quản lý nhà nước gặp nhiều khó khăn trong thực hiện việc theo dõi, giám sát và tổng hợp được đầy đủ chính xác và kịp thời các thông tin giao dịch về quyền sử dụng đất trên từng địa bàn, nhất là đối với đất ở.Việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số địa phương còn chậm, nhất là các dự án thực hiện thu hồi đất, bồi thường trong giai đoạn thay đổi cơ chế, chính sách. Một số dự án lớn thực hiện kéo dài đã nhiều năm nhưng chưa hoàn thành, vừa ảnh hưởng đến tiến độ của dự án đầu tư, ảnh hưởng đến đời sống của người dân, vừa tác động không tốt đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội.Việc thu hồi đất đối với các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai rất khó khăn, nhất là các dự án đã được giao đất, cho thuê đất nhưng không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng. Tình trạng dự án Nhà nước đã giao đất, cho thuê đất nhưng chậm đưa đất vào sử dụng vẫn còn xảy ra, gây lãng phí nguồn lực đất đai
Trong dự thảo luật Luật đất sửa đổi lần này có nhiều điểm mới giải quyết được những bất cập trong việc triển khai thực hiện như:
- Quy định bảng giá đất được xây dựng hàng năm khắc phục được tình trạng giá đất quy định không theo kịp thị trường. Phương pháp xác định giá có yếu tố phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng bảng giá đất, tuy nhiên cần phải cụ thể hơn đối với tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất ngoài việc thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này, Luật giá và quy định khác của pháp luật có liên quan, khi thu thập giá đất thị trường cần có phiếu khảo sát, phỏng vấn trực tiếp người dân có giao dịch thực tế tại thời điểm khảo sát để đảm bảo tính chính xác.

Về Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định dự thảo Luật lần này thuận lợi chuyển toàn bộ thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cho Tòa án nhân dân giải quyết “Tranh chấp đất đai, tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho Tòa án nhân dân giải quyết theo thẩm quyền khi được yêu cầu”.
Tại Điều 28 dự thảo luật đất đai sửa đổi bổ quy định Cơ quan quản lý đất đai và công chức địa chính ở xã, phường, thị trấn “Xã, phường, thị trấn có công chức làm công tác địa chính theo quy định của Luật cán bộ, công chức. Công chức địa chính ở xã, phường, thị trấn có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp xã trong việc quản lý đất đai tại địa phương”.Tuy nhiên thực tế hiện nay còn có nhiều khó khăn vướn mắc, Theo Luật cán bộ, công chức công chức địa chính đảm nhiệm nhiệm vụ Địa chính – xây dựng – đô thị và môi trường (đối với phường, thị trấn) hoặc địa chính – nông nghiệp – xây dựng và môi trường (đối với xã); đối với những đơn vị xã loại 2 hiện có một đồng chí công chức địa chính công việc quá tải, hiệu quả tham mưu cho UBND trong công tác quản lý đât đai chưa cao, cần xem xét quy định cho phù hợp

- Tại Điều 3. Giải thích từ ngữ: Đề nghi bổ sung thêm định nghĩa về phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
- Tại Điều 67. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:
+ Đề nghị phải có nghị định hướng dẫn chi tiết.
+ Bỏ “dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn” tại điểm c khoản 3 điểu 67 để thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại theo tinh thần chỉ đạo Ban Chấp hành Trung ương Đảng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022.
- Tại Điều 78. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư: Chọn phương án 2: “Việc sử dụng đất để thực hiện dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 66 và Điều 67 của Luật này mà không thuộc trường hợp dự án đô thị, nhà ở thương mại và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (cả 2 phương án cùng 1 nội dung nhưng cách thể hiện ở phương án 2 đọc dễ hiểu hơn).

*Khó khăn hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất:
Trước đây phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định vị trí và sự phù hợp quy hoạch sau đó chuyển về xã ký biên bản thẩm định xong rồi trả người dân đem nộp huyện, UBND huyện ra quyết định, xong chuyển về Văn phòng đăng ký viết thông tin thuế rồi chuyển thuế ra thông báo cho người dân. Nhanh gọn không đi lại nhiều lần.
Hiện nay Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc vị trí, vẽ trích lục thửa đất chuyển mục đích thu tiền đo đạc xong rồi trả cho người dân nộp lại Phòng tài nguyên và Môi trường làm biên bản thẩm định sự phù hợp quy hoạch thửa đất sau đó trả cho người dân đem về xã ký xác nhận xong đem ngược lại một cửa huyện nộp. Sau đó trình UBND huyện ra quyết định nộp xong viết thông tin chuyển thuê, đi tới đi lui mất thời gian tốn kém chi phí.